בשעה טובה עברתם את שלב תכנון ויש לכם את התוכניות הנדרשות בשביל להתחיל לבנות.
אתם עומדים בשלב של חיפוש אחר קבלן שיבנה את ביתכם בצורה האיכותית ביותר במחיר אטרקטיבי ללא פשרות באיכות ובזמן הקצר עבורכם.
לאחר גישוש והבנה אתם מתחילים להבין את התחום והבנתם שישנן שתי אופציות: " קבלן מפתח" ו- "קבלני משנה", בוודאי אתם רוצים לקבל את ההחלטה הנכונה עבורכם, ואתם שואלים את עצמכם מה הדבר הנכון לכם בהתאם לצרכים שלכם, וכמובן שיהיה במחיר אטרקטיבי בהתאם לתמורה.
את השאלה הזאת אני מקבל מלא מעט מלקוחות, ולאחר כמה פניות החלטתי לכתוב מאמר בעניין הזה אשר יקיף בהרחבה וביסודיות את הנושא.
לאחר קריאת מאמר זה תבינו את האופציות העומדות בפניכם ומה השאלות שאתם צריכים לשאול את עצמכם על מנת לקבל את ההחלטה הכי נכונה עבורכם.
מה זה קבלן מפתח?
קבלן מפתח, כשמו כן הוא, הוא איש מקצוע המלווה את תהליך הבנייה מא' ועד ת' ממגרש ריק עד לקבלת מפתח לבית מוכן למגורים. בשיטה זו, הקבלן אחראי על כל שלבי הבנייה, מעבודות השלד, והבנייה, ועד סיום הגמרים הקטנים ביותר. הוא דואג שהבית יהיה מוכן קומפלט.
מה זה קבלני משנה?
בשונה מקבלן מפתח, שיטת העבודה של "קבלני משנה" מתבססת על העסקת בעלי מקצוע שונים לכל שלב ושלב בבנייה. כל קבלן אחראי על תחום התמחותו – קבלן שלד יבנה את שלד ומעטפת הבית, קבלן אינסטלציה מבצע עבודות אינסטלציה, קבלן חשמל מבצע עבודות חשמל ותאורה, וכך בשאר העבודות.
כדי שיהיה תיאום ושיתוף פעולה בין קבלני המשנה, דרושה דמות שתנהל את הפרויקט ותוודא שכל שלב ביצוע כראוי ובזמן הנכון. באופציה זו, האחריות לניהול ופיקוח על התקדמות וטיב העבודה יכולה להיות של בעל הבית עצמו או של מפקח מטעם הלקוח.
מסלולי עבודה מול קבלן מפתח – מה הן האפשרויות?
הכל כלול – העבודה תכלול את כל העבודות הדרושות, עבודות שלד, בנייה, ריצוף,ועד הפרטים הקטנים ביותר, כולל ריצוף, אינסטלציה, עבודות חשמל, נגרות, התקנת דלתות עיצוב, מטבח, תאורה, וכל מה שנדרש על מנת להיכנס להתגורר בבית. העבודה תכלול אספקת כל החומרים, לבן ושחור(*)(**), כלים סניטרים אלומיניום דלתות, ללא צורך באספקת חומרים מצד הלקוח בכלל.
קבלן מפתח לא כולל חומר לבן – מסלול זה הוא כולל את כל מה שדיברנו במסלול "הכל כולל" אך לא כולל את אספקת חומר לבן, הקבלן ירצף לכם את הבית אך את הריצוף עצמו אתם תספקו לו, יבצע התקנה לכלים סניטרים אך אתם תספקו לו את הסינטרים עצמם. מסלול זה יחסוך אי הבנות, בזה שאתם תספקו את סוג החומר שאתם מעוניינים בו ולא לפי מה שיכתיב לכם הקבלן. ובנוסף תוכלו לחסוך רווח קבלני על החומרים עצמם. ולבחור לפי רצון ליבכם.
(*חומר שחור לדוגמא מלט,, צבע, צינורות, טיח, דבק ריצוף, בטון)
(**חומר לבן לדוגמא כלים סניטרים, ריצוף, ריהוט , מטבח, אסלות, כיורים)
מהו קבלן ראשי?
קבלן ראשי, על פי החוק, הוא הקבלן האחראי על ניהול כללי של הפרויקט, ובין היתר על תחום הבטיחות. הוא דואג שהעובדים ובעלי המקצוע בשטח יעבדו בהתאם לתקנות הבטיחות, ולרוב הוא אחראי להבטחת תנאי עבודה בטוחים והקפדה על תקני בטיחות המחייבים. בדרך כלל, כשעובדים עם קבלן מפתח, הוא גם מוגדר כקבלן של הפרויקט, מה שאומר שהאחריות על הבטיחות חלה עליו ולא על הלקוח.
מנגד, בשיטת קבלני משנה שבה כל בעל מקצוע עובד כקבלן עצמאי לתחום ספציפי, אחריות על ניהול האתר, כולל ענייני הבטיחות, נופלת לרוב על הלקוח או על מי מטעמו שמנהל את הפרויקט. במצב זה, אחריות לבדיקת הבטיחות וחובת העמידה בתקנות היא על הלקוח, ולפיכך הוא חייב לוודא שכל קבלן פועל בהתאם לדרישות הבטיחות והאחריות חלה עליו.
מה ההבדלים בין קבלן מפתח לקבלני משנה?
לאחר שהבנו מה זה "קבלן מפתח" ו"קבלני משנה", ואיזה מסלולים יש תחת הקטגוריה של קבלן מפתח, עכשיו אנחנו נדבר על ההבדלים ביניהם, ומה היתרונות והחסרונות של כל אחת מהן על מנת שתוכלו לקבל החלטה נכונה עבורכם.
עלות – הסיבה המרכזית שאנשים בונים באמצעות קבלני משנה היא לחסוך את הרווח הקבלני של הקבלן מפתח. אבל מניסיון בשטח זה לא בהכרח תמיד נכון,מכמה סיבות:
- בטבלת אקסל אתם תראו לכאורה שדרך קבלני משנה הבנייה יותר זולה יחד עם זאת יש דברים שאתם לא לוקחים אותם בחשבון, כמו הזמן והמאמץ לתמרן בין הקבלנים, עיכובים אפשריים, עלויות בלתי צפויות שעלולות לצוץ על הדרך.
- כל תוספת שתצטרכו תעלה לכם בד"כ יותר יקר,העלויות שלכם כלקוחות קצה שונים מהמחירים של קבלן המזמין באופן קבוע מספקים.
- טעות בחישובי עלויות/כמויות, כשיש לכם קבלן מפתח אתם מקבלים מחיר קומפלט לכל העבודה,.
- יש להביא בחשבון את הירידה בהכנסה מעבודה הקבועה עקב המעבר לניהול הפרויקט.
- עלויות הפיקוח והניהול יהיו הרבה יותר גבוהות
אחריות – בבדיקת "בדק הבית" המתבצעת לאחר סיום הבנייה, יהיה לכם הרבה יותר קל ונוח להתנהל מול קבלן אחד. כשיש מספר קבלנים בפרויקט, ההתנהלות הופכת למסובכת יותר, ולעיתים להיתקל בבעיה של זריקת אחריות בין הקבלנים, דבר המקשה על מציאת פתרון מהיר ויעיל.
בטיחות – כמו שכתבנו למעלה ע"פ חוק, אחריות הבטיחות חלה על מזמין העבודה, מזמין העבודה הינו הקבלן ראשי/מפתח אם ישנו, במידה ואין, אחריות הבטיחות חלה עליכם בעלי הקרקע.
זמנים– על פי רוב כשיש קבלן מפתח עם ניהול ופיקוח איכותי הזמנים יותר קצרים מאשר בנייה באמצעות קבלני משנה, מהסיבה שלא תצטרכו לאתר בעלי מקצוע ולסגור חוזה מול כל אחד. וגם יש את רציפות העבודה, האינטרס של הקבלן מפתח לסיים את העבודה בהקדם האפשרי ולכן הוא יתזמן את בעלי המקצוע ואת אספקת החומרים בצורה נכונה על מנת להימנע מעיכובים.
בנוסף קבלן מפתח מחוייב לכם בחוזה לסיום עבודה וזמן אכלוס, מה שלא קורה בקבלני משנה.
שליטה בבעלי מקצוע- בבנייה ע"י קבלני משנה יהיה לכם שליטה בבעלי מקצוע אשר יבצעו את הבנייה. לדוגמא – במידה ויש בעל מקצוע בתחום 'אלומיניום' שאתם סומכים עליו ומעוניינים בו לביצוע העבודה – הבחירה היא שלכם, מה שלא קורה בקבלן מפתח אשר בחירת בעלי המקצוע היא שלו.
שגרת חיים – כשאתם בונים ע"י קבלני משנה צריך לקחת בחשבון שיבושים בשגרת החיים בעקבות כך שאתם מנהלים לעצמכם את הפרויקט, ועם זה גם ירידה באיכות החיים.
תקופת הבנייה היא תקופה לחוצה, מומלץ לכם כמה שיותר להוריד ממכם לחץ, על מנת שתוכלו להנות מהתהליך, וניהול פרויקט זה לא דבר פשוט וקל, במיוחד למי שלא יודע ומכיר את העבודה.
מעורבות בפרוייקט-
אם חשוב לכם מעורבים בכל פרט ופרט בפרוייקט, ועם כל זה שיש לכם בעלי מקצוע אשר מלווים אתכם בתהליך, אתם עדיין רוצים לכל החלטה בכל פרט, עבודה מול קבלני משנה בהכרח יותר תכניס אתכם למעורבות בפרוייקט מאשר קבלן מפתח.
ניסיון וידע-
אם אתם רוצים לצבור ידע וניסיון בתהליך הבנייה, ניסיון אשר ישרת אותכם למטרה כלשהיא, עבודה עם קבלני משנה בהחלט ישרת אתכם הרבה יותר מעבודה מול קבלן מפתח.
מחיר סגור– בקבלן מפתח יהיו לכם פחות הפתעות (במידה ועבדתם בצורה נכונה, עם כתבי כמויות ומפרט אחיד), וכך תהיו יותר קרובים למחיר שתכננתם.
נזקים – במהלך העבודה קורה נזקים כתוצאה מטעויות אנוש, בקבלני משנה תצטרכו לחפש מי עשה את הנזק ולא תמיד תמצאו, ואם תמצאו את האחראי לנזק תקבלו לא מעט תירוצים ונימוקים שיסירו אותו מהאחריות, לעומת זאת אצל קבלן מפתח הוא אמור לתת אחריות מלאה לנזקים הקורים תחתיו.
לסיכום, הבחירה בין קבלן מפתח לקבלני משנה תלויה בהתאם לצרכים האישיים שלכם,
תשבו עם עצמכם על מנת להבין את הצרכים שלכם ומה חשוב לכם יותר ומה פחות:
– האם זמן הבנייה חשוב לכם מאוד?
-האם חשוב לכם לבחור את בעלי המצקוע באופן אישי?
האם אתם רוצים לבנות הכל בהינף אחד או בשלבים?
האם אתם מוגבלים תקציבית?
האם אתם רוצים לנהל לעצמכם את הפרוייקט?
האם יש לכם כוח להתעסק עם קבלני משנה?
האם הרוגע ושגרת החיים זה דבר קריטי עבורכם?
האם אתם אנשים שלא אוהבים הפתעות וסיכונים?
האם אתם רוצים לצבור ידע וניסיון?
לאחר שתשאלו את עצמכם את השאלות הללו אין לי ספק שהבחירה שלכם תיהיה יותר קלה ונכונה עבורכם.
יש לכם שאלה או התלבטות כלשהיא ? מוזמנים לשלוח לי ואשמח לעזור לכם.
בנייה קלה ונעימה!